【侨报记者管黎明6月3日纽约报道】纽约市房地产行业一直以来都批评市长曼达尼提出的冻结租金计划，认为该政策可能导致大批房东破产，并拖累纽约市整体经济发展。而就在房租委员会即将投票之际，信用评级机构穆迪（Moody's）公司3日发布一份最新分析报告显示，即使纽约市对稳租公寓实施为期五年的租金冻结措施，面临房贷违约风险的房东比例也仅为6%左右。

报告主要作者、穆迪商业抵押贷款研究主管达雷尔·惠勒（Darrell Wheeler）表示，绝大多数房东拥有的物业组合中不仅包括租金稳定公寓，同一物业中往往也包含很多市价租赁单元，因此仍可通过提高市价公寓租金来缓解财务压力。“从整体来看，新增影响其实非常有限。”

不过，他同时也指出，若租金冻结政策正式实施，部分房东仍将面临一定经济压力，尤其是那些仅拥有租金稳定公寓的业主。
而在高通胀情景下，穆迪的报告指出，若物业运营支出每年增长4%，其它相关因素每年增长3%，那么到2030年，与租金稳定住房相关的贷款中，将有超过14%可能面临还贷方面的困难。但报告也发现，其中许多贷款在今年之前就已面临财务困境。在预计将出现财务压力的51笔抽样贷款中，只有29笔可被明确归因于租金冻结政策的影响。报告还指出，大部分贷款违约案例集中在稳租单元占比超过90%的物业。这表明，对于高度依赖租金稳定公寓收入的业主而言，长期冻结租金带来的财务压力较为显著。穆迪此次研究共分析了481笔公寓楼贷款，涉及全市约42,400套住宅单位，其中约43%属于稳租公寓。

目前，纽约市拥有大约100万套租金稳定公寓。代表房东利益的纽约公寓协会质疑穆迪研究的代表性，认为报告仅涵盖部分较新的大型公寓项目及享受税收优惠的物业组合，未能充分反映外区大量老旧小型住宅楼面临的实际困境。协会首席执行官肯尼·伯格斯表示：“如果冻结租金连市场中实力最强的业主都会受到影响，那么可以想象，那些最脆弱的建筑将遭受怎样的冲击。这是一份警告，而不是令人安心的报告。”

市长曼达尼此前曾表示，市府可以通过补贴保险费用等方式减轻业主负担；同时，对于符合现有可负担住房协议要求、但面临财务困难的物业，政府也可能允许业主在空置单元重新出租时适度提高租金。

上月初，租金指导委员会（RGB）投票通过了今年稳租房房租涨幅的初步范围，确定一年期租约涨幅范围为0%至2%，两年期涨幅为0%至4%，迈出冻结租金关键一步。未来几周，RGB将举行多次听证会以听取公众对拟议租金上涨的意见，并在6月25日进行最终投票。

民众上月初在租金指导委员会投票现场外示威。

投票现场。（韩清湲摄）