杨心传会计师专栏

机会区域投资减税实施永久化（川普2.0法案系列七）

      “大又美” (One Big Beautiful Bill Act of 2025) 将2017(Tax Cuts and Job Act) 中的Qualified Opportunity Zones(QOZs) tax benefits永久化(原定2025年12月31日，然后延至2026年12月31日), 这对于股票或地产买卖获利的投资人来说无疑是一个契机。

       美国财政部到目前为止在全国划分了8764个机会区域(OZ),纽约州拥有514个OZ,其中497个为低收入社区(Low Income Communities),17个属于中高收入社区。纽约州几乎60%的OZ均在纽约市(306个), 皇后区拥有62个，包括法拉盛和大学点周边地区, 可谓 “远在天边，近在眼前”。

现举一例说明其减税流程。冯医生2025年股市投资赚进100万元，短期资本利得 (Short-Term Capital Gain) 税率为联邦40.8% (37%+3.8%), 再加纽约州9.65% (家庭收入100万至500万之间) 超过50%。冯医生看准法拉盛地产的发展前景，经过搜索决定将股票盈利在年底前投入一个 ”机会区域”项目。为了降低(minimize)投资风险，他和太太成立一家有限责任公司，以合伙人身份签约即将完工的公寓楼。冯医生的会计师则需要接下来跟进，在2025年1040申报(预计2026年1月26日开始)的D表(Capital Gain and Loss)中，”注明”100万短期资本利得投入 “机会区域”项目，从而豁免(获得延税)，然后将100万转入”合伙人”公司(LLC),由”合伙人”公司”完成向国税局及财政部”机会区域”投资延税的申报。

        按照财政部的实施细则，投资者出售或置换股票房产等产生的短期或长期收益，必须在180天内投入Qualified Opportunity Fund(简称QOF),才能递延原始的资本收益。持有QOF的权益达5年后，递延收益的成本基础增加10%，7年后成本基础增加至15%，10年后原有的资本收益全部延税，新增的资本收益则全部免税。

       现在回过头来看冯医生投资的全新办公室公寓，从2026年签约过户算起，5年后递延资本(Deferred Capital Gain)增加到110万，7年后递延资本增加到115万，10年后除了原有的100万资本利得继续延税之外，新增的资本利得全部免税。假定法拉盛地产持续兴旺，2036年冯医生卖掉办公室公寓为125万元，则25万元全部免税(Exemption)，100万延税需要兑现(Recognized),除非冯医生再做1031 Exchange(物业置换)继续延税。

       以上事例反映的是个人(股东,合伙人LLC)100% 投资于“机会区域‘(QOF),但像冯医生这样获利上百万的终究在少数，多数是”散户”小股投资。再看一例。

       郑先生在过去180天里以35万美元卖出了一栋成本为25万元的度假屋，资本利得为10万元(不考虑任何售房费用).郑先生居于高收入人士(年收入高于50万元), 其长期资本利得税率为23.8% (20%+3.8% Additional Investment Income Tax，简称AIIT). 若他直接将投资利润投入股市，计算如下:卖房的资本利得扣除23.8%税负后得到7万6200元，假设十年间这笔投资增值至15万元，郑先生决定卖出，股票卖价15万元减去原始投资额7万6200元，得到新的资本利得7万3800元，扣除23.8%税负，实现净利润5万6236元。若他选择将卖房所得投资于机会区域基金-Colorado Springs QOF作为千分之一入股的小合伙人，则来实现的资本利得全部递延，再投资额为整10万元。假设10年后增值至18万元，新增值的8万元豁免税负，原先递延的资本利得在扣除23.8% 税负后实现最终利润8万8800元。相较之下”机会区域” 投资比投资股票多赚3万2564元。

       自2018年4月9日第一批”机会区域“,包括亚利桑那，科罗拉多，肯塔基，佛蒙特等18个州设立以来，全美五十个州包括华盛顿特区已全部设立了自己的”机会区域”开发项目。税法授予美国州长权力，可指定州内最多25%的低收入人口普查区(个体贫困率不小于20%，中位家庭收入低于州或领地平均水平的80%)为”机会区域”。

      杨心传注册会计师（MYRON YANG C.P.A.），新址：38-08 Union St,,#2A Flushing NY 11354 （Flushing Commons法拉盛广场二楼），电话：718-888-0895，传真：718-888-0764，Emai: myangplic@gmai.com。