- 时间: 2025-12-08 21:51
2025年，纽约市的买卖双方强势回归：房源数量增加，成交量攀升，要价基本保持稳定，房屋成交价与最近的要价相近。与此同时，租房者面临着严峻的市场挑战，空置率下降，需求依然强劲——自2022年复工复产政策实施以来，这一趋势一直持续。租赁市场的压力源于纽约市严重的住房短缺，而这正是数十年来供应不足的结果。
未来一年，纽约市的房屋销售市场将加速运转，为买卖双方创造更多机遇。在劳动力市场信心低迷和购房门槛高企的背景下，租房者将面临更快的租金上涨，而大量新楼盘的涌现也将重塑租赁市场格局。租赁和销售市场日益严峻的住房负担能力挑战意味着，纽约市民必须做出更大的调整。以下是StreetEasy®对未来一年纽约市住房市场的五项关键预测。
目录
- 1. 预计到2026年房屋销售速度将加快——但购房者无需担心
- 2. 新型联合购买模式有望日益普及
- 3. 尽管劳动力市场依然疲软，但纽约市的租金预计将加速上涨。
- 4. 新的开发项目有望成为“经济适用”的新常态。
- 5. 租房者在新开发项目中可能会寻求公共空间。
1. 预计2026年房屋销售速度将加快——但购房者无需担心
随着销售市场持续升温，纽约市的房屋销售速度预计将在2026年加快，并有望迎来自2022年以来的最高销售量。今年，随着抵押贷款利率的逐步下降，纽约市的房屋销售市场创下了新的纪录。2025年签订合同的房屋平均上市时间为68天，比2024年减少了4天。Zillow®预测，抵押贷款利率将在2026年继续保持温和，但仍将高于6%，这将维持纽约市强劲的购房需求。随着需求的增强，房屋平均上市时间可能会继续下降。
然而，与2021年和2022年上半年购房者面临激烈竞争的情况不同，2026年销售速度加快对购房者来说并非坏事，因为新增房源将持续创造更多购房机会。2025年1月至10月，纽约市新增房源35,048套，创下2022年以来的最高纪录。因此，尽管销售活动强劲，但库存量较去年增长1.6%，这是自2022年以来的首次年度增长。在抵押贷款利率下降的情况下，强劲的购房者活动将继续鼓励卖家在明年继续积极参与市场。
2. 新型联合购买模式有望日益普及
StreetEasy发布的2025年购房趋势调查显示，56%的纽约市潜在购房者计划与他人共同购房。其中，43%的潜在购房者计划与伴侣或配偶共同购房，9%计划与朋友共同购房，6%计划与亲戚共同购房。尽管目前这种“第三种”购房方式——与亲戚甚至朋友共同购房——仍属少数，但随着购房者持续面临高昂的贷款成本，预计在2026年将越来越受欢迎。对于这些购房者而言，拥有两到三个独立单元的多户住宅可能颇具吸引力，因为它既能让他们享受独立自主又能融入社区的生活方式，同时还能分摊交易费用、抵押贷款和维护费用。
除了成本优势外，纽约市老年人口比例的不断上升（与全国趋势一致）将推高对多户住宅的需求，例如复式公寓、三层公寓、联排别墅或带有合法地下室公寓的房屋。虽然千禧一代是纽约市潜在购房者的最大群体，但婴儿潮一代也占据了相当大的比例，其中许多人可能正在寻找在市内购买面积较小的房屋的机会。StreetEasy 的调查显示，22% 的纽约市潜在购房者年龄超过 59 岁，是继 30-39 岁年龄段之后最大的年龄组，这表明多代共同拥有房产的模式可能会越来越受欢迎。
然而，尽管需求日益增长，经济适用型多户住宅却依然供不应求。今年，纽约市多户住宅库存仅增长0.6%，达到5625套。这些住宅的要价中位数为150万美元，比去年同期上涨5.2%。为了满足不断增长的需求，纽约市需要更多样化的住房组合。适度的区域规划改革，例如允许在主要规划为独栋住宅的区域（尤其是在公共交通便利的区域）建造两户或三户联排别墅，可以帮助社区增加灵活的住房选择。此外，扩大附属住宅单元（ADU）的许可范围，并为有意建造ADU的房主提供技术支持和财政援助，也有助于在现有社区增加住房供应。
3. 尽管劳动力市场依然疲软，但纽约市的租金预计将加速上涨。
尽管Zillow预测全美租金市场增速将放缓，但纽约市的租金增长明年可能会加速。根据StreetEasy租金指数，今年1月至10月，纽约市的平均租金较去年同期上涨了4.8% 。随着租赁市场趋紧，预计2026年租金涨幅将更快。虽然疫情以来大量新建项目创造了数千套新的出租房源，但由于自20世纪90年代以来纽约市长期存在租赁住房供应不足的问题，该市仍面临巨大的缺口。与此同时，租房者有很多理由续租。虽然整体经济活动保持稳定，但纽约市私营部门的就业增长正在放缓，导致人们对近期就业保障的担忧加剧。此外，尽管近期有所下降，但对许多纽约人来说，抵押贷款利率仍然过高。由于租房者倾向于观望，明年的空置率可能会进一步下降，从而加剧热门社区的竞争。
然而，纽约市的租赁市场前景取决于更广泛的经济状况。虽然可能性不大，但如果发生全国性经济衰退，租赁需求可能会急剧下降，这主要是因为租房者的收入和储蓄通常低于房主，因此他们更容易受到突然失业的影响。根据美国人口普查局最新的美国社区调查，2024年纽约市租房者的家庭收入中位数为64,866美元，比房主低46.6%。扩大租房券的覆盖范围和其他旨在加强住房稳定性的政策对于在经济困难时期保护弱势纽约市民至关重要。
4. 新的开发项目有望成为“经济适用”的新常态。
到2026年，纽约市新建楼盘的租金将更具吸引力，因为新旧楼盘之间的价格差距正在不断缩小。随着旧楼盘空置率的下降，新建楼盘的市场份额稳步增长，而不断增加的建筑活动也为市场带来了更多全新的租赁房源。截至10月份，纽约市超过30%的租赁房源位于2010年以来竣工的新楼盘中。这些新增供应有助于抑制新建公寓的租金上涨，而战前建筑的租金涨幅则更快。自2019年以来，StreetEasy租金指数显示，在计入优惠因素后，新建楼盘的租金上涨了20.0%，而战前建筑的租金涨幅则高达23.1%。一般来说，由于物业经理希望尽快填满新楼盘，新建楼盘更有可能提供诸如一个月或多个月免租之类的优惠。虽然这些优惠是暂时的，但它们可以在短期内进一步缩小租房者的负担能力差距。
战前房屋租金的大幅上涨反映了其优越的地理位置，这些房屋交通便利，可轻松前往就业中心。自2022年以来，随着复工复产政策的实施，尤其是在曼哈顿和布鲁克林其他交通便利的地区，这些地区的需求更加旺盛。与此同时，高昂的建筑成本和严格的规划限制抑制了这些高需求地区的新开发项目。由于这些老建筑的空置率仍然很低，预计到2026年，这些地区的租金增长速度将加快。相比之下，新建房屋较多的地区的租金上涨速度可能会更为平缓，使得新建房屋的租金相对更实惠，对租房者更具吸引力。
最新数据显示，无论是新建住房还是保护现有住房，扩大供应都是抑制房价上涨的最有效途径。纽约市议会于2024年通过的《支持住房机会的城市法案》（City of Yes for Housing Opportunity）实施了广泛的区域规划改革，提高了住房可负担性要求，并向住房机构和基础设施投资了50亿美元——这是朝着正确方向迈出的重要一步。纽约州议会批准的新税收优惠政策，例如用于经济适用房的485-x税收优惠和用于办公楼改建住宅的467-m税收优惠，将进一步帮助纽约市缩小全美最大的住房缺口之一。
5. 租房者在新开发项目中可能会寻求公共空间。
随着购房越来越遥不可及，租房者的年龄也在不断增长。根据StreetEasy对美国人口普查局美国社区调查（ACS）微观数据的分析，2013年至2023年间，纽约市租房者的年龄中位数从45岁上升至47岁，这也表明租房者租房的时间越来越长。为了让自己的住所更具归属感，他们可能会更加重视那些不仅能提供日常便利，还能带来归属感和主人翁意识的配套设施。与此同时，新建住宅项目在租赁市场占据的份额越来越大，尤其是在布鲁克林和皇后区。随着物业管理公司寻求在竞争中脱颖而出的方法，公共空间将在2026年及以后成为纽约市租赁市场的重要特征。
在过去三年竣工的至少拥有50套单元的大型租赁公寓楼中，61%在StreetEasy网站上宣传设有住户休息室，高于2017年至2019年间建成的公寓楼的56%。屋顶露台已成为现代租赁公寓的标配，目前在新建公寓楼中占比高达63%，而老旧公寓楼的这一比例为47%。提供游戏室或派对室的公寓楼比例从14%增长至20%，而设有联合办公空间的公寓楼比例几乎翻了一番，从11%增长至19%。29%的新建公寓楼设有水疗中心，较老旧公寓楼的9%大幅增长。即使是篮球场，虽然仍然不太常见，但也从5%略微上升至7%。
俞人慧，纽约福临门地产持牌经纪人。工商管理和电脑双硕士。
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